La derogación de los decretos de vivienda ha evitado que un mercado del alquiler ya tensionado sufriera un nuevo golpe regulatorio. No ha solucionado la crisis de vivienda, pero sí ha impedido que se profundizara un problema que España arrastra desde hace años: la falta de oferta.
Porque una cosa es proteger a quienes ya tienen un alquiler y otra muy distinta conseguir que haya más personas que puedan encontrar una vivienda.
Los decretos que el Gobierno pretendía aprobar no eran una nueva renta antigua, las diferencias son evidentes. Pero sí compartían un elemento preocupante: reforzar todavía más la posición de quien ya ocupa una vivienda, aumentando la incertidumbre para quienes ponen una vivienda en alquiler.
España ya conoce las consecuencias que pueden tener este tipo de políticas cuando se prolongan en el tiempo. El régimen de renta antigua redujo la rentabilidad del alquiler, desincentivó la incorporación de viviendas al mercado y terminó creando una profunda división entre quienes ya tenían un contrato y quienes intentaban conseguir uno. No fue el único factor que transformó el mercado residencial español, pero sería un error ignorar el papel que desempeñó.
En apenas cuatro décadas, España pasó de ser un país de inquilinos a ser un país de propietarios: del 51,4% de viviendas principales en alquiler en 1950 al 13,9% en 1991. La expansión del crédito, el crecimiento económico y la construcción masiva de vivienda fueron factores decisivos, pero la regulación también modificó los incentivos del mercado.
Hoy España se enfrenta a un problema diferente, pero con un elemento común: no tenemos una vivienda abundante que repartir, sino una oferta insuficiente allí donde más se necesita. El propio Banco de España estima que en 2028 el déficit alcanzará el millón de viviendas.
Cuando faltan pisos, regular quién puede acceder a los que ya existen no hace que aparezcan más.
Y aquí aparece el gran olvidado del debate: quien todavía no tiene vivienda. Quien lleva años viviendo de alquiler obtiene una mayor protección para
permanecer en su casa. Pero quien busca un piso no necesita que le protejan un contrato que no tiene; necesita que existan viviendas disponibles cuando llegue al mercado.
Ese era precisamente el riesgo de estos decretos: agravar una escasez de oferta que ya está expulsando a muchas personas del alquiler. No hace falta que todos los propietarios retiren sus viviendas del mercado. Basta con que una parte decida vender, mantenerlas vacías o buscar otras alternativas para que quienes necesitan alquilar tengan que competir por una oferta todavía menor.
Además, estos decretos reflejan una forma de entender la política de vivienda que ha marcado estos últimos años: legislar sobre las consecuencias del problema en lugar de abordar sus causas. Después de ocho años sin aumentar la oferta al ritmo necesario, el Gobierno ha optado por nuevas regulaciones que no crean viviendas y que aumentan la incertidumbre en un mercado con una grave crisis de oferta.
Y entonces aparece una paradoja que España ya empieza a conocer: cada vez resulta más valioso tener un alquiler y, precisamente por eso, más difícil conseguir uno.
Quien tiene piso no lo deja porque sabe que encontrar otro puede ser muy complicado. El propietario se lo piensa antes de volver a alquilar. Y quien todavía busca vivienda compite por un mercado cada vez más pequeño.
Por todo ello, comprar se convierte para muchos en la única alternativa que queda. No necesariamente porque sea su primera opción ni porque les sea viable económicamente, sino porque la propiedad ofrece algo que un mercado de alquiler cada vez más rígido puede dejar de garantizar: la seguridad de tener una vivienda.
La derogación de estos decretos ha frenado, por ahora, una deriva regulatoria que habría agravado el problema. Pero la solución definitiva no pasa por seguir administrando una escasez cada vez más evidente, sino por cambiar el rumbo de la política de vivienda: más oferta, más construcción, menos burocracia, más vivienda pública y más seguridad jurídica para que quienes tienen una vivienda quieran ponerla a disposición de quienes la necesitan.
Porque el verdadero fracaso de las políticas de vivienda no es que alguien que ya tiene casa tenga más o menos protección. El verdadero fracaso de este Gobierno es que haya cada vez más españoles que, aun trabajando y queriendo formar un hogar, no encuentren una vivienda a la que puedan acceder.
